La location-accession se compose en deux phases. Tout d’abord, le logement est financé par un opérateur HLM, comme pour une opération locative classique, et les occupants du logement payent une redevance correspondant à une indemnité d’occupation (frais de gestion inclus) et à une épargne qu’on appelle la part acquisitive. Une fois cette redevance acquittée, les occupants peuvent opter pour le statut d’accédants à la propriété. Le PLSA a été créé pour que cette opération soit possible même pour les revenus les plus modestes.
Le plafond de ressources à ne pas dépasser est vérifié lors de la signature du contrat préliminaire ou, s’il n’y en a pas, du contrat de location-accession. Le prétendant à ce prêt doit fournir à un avis d’impôt de la deuxième année précédant celle de la demande du PSLA, mais aussi celui des personnes qui vont habiter avec lui dans le logement et qui ne font pas partie de son foyer fiscal. Pour savoir s’il est sous le plafond qui le concerne, l’accédant observe son revenu fiscal de référence, et le dixième de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer, puis prend la plus élevée de ces deux données, et vérifie qu’elle ne dépasse pas le plafond.
Lorsque les avis d’imposition énoncés ci-dessus ne sont pas disponibles, le ménage indique ses revenus fiscaux de l’année N-1, en se basant sur les ressources qu’il a ou doit déclarer au titre de l’impôt sur le revenu. Il faut signaler l’exception pour les personnes soumises au régime agricole, pour lesquelles on prend en compte soit les ressources de l’avis complémentaire reçu au cours de l’année de signature du contrat, ou à défaut sur celui de l’année N-1.
Pendant la première phase, le logement appartient alors à l’opérateur, l’accédant paye la redevance et indique à l’opérateur s’il souhaite se porter acquéreur du logement ou bien s’il ne souhaite pas lever l’option. Il dispose pour cela d’un délai de réflexion qui est indiqué dans le contrat de location-accession.
S’il décide de ne pas lever l’option, il peut demeurer dans le logement en tant que locataire si l’opérateur est d’accord. S’il décide en revanche de la lever, l’opérateur doit avoir obtenu l’engagement d’un établissement de crédit d’accorder un ou plusieurs prêts conventionnés dont la charge de remboursement n’excède pas le montant de la redevance versée par l’accédant le mois précédant la levée de l’option. L’établissement vérifiera notamment la solvabilité du ménage, puis accorde un prêt qui présente des avantages fiscaux certains et des conditions financières globalement plus avantageuses que dans le cadre d’une accession directe.