Le prêt locatif à usage social (PLUS)
Le prêt locatif à usage social (PLUS) permet de financer la construction ou l’achat d’immeubles dans un objectif de mixité sociale. La mise en location est donc encadrée par une convention précisant un plafond de ressources et un loyer maximum. Le PLUS est actuellement le dispositif le plus couramment utilisé par les bailleurs sociaux. En 2011, sur les 116 106 logements sociaux financés (hors ANRU), 51 542 ont bénéficié d’un PLUS (1).
Montant du prêt locatif à usage social :
En 2011, le montant moyen d’une construction PLUS était de 141 945 € (2). Pour une acquisition-amélioration, ce chiffre s’élevait à 105 482 €. L’investissement est principalement financé par l’emprunt (74,1 % pour du neuf et 71,5 % pour de l’acquisition), complété par des subventions (12,2 % et 18,7 %) et les fonds propres (13,8 % et 9,8 %). Les subventions proviennent majoritairement des collectivités locales et varient selon les régions. La part de l’État est calculée à partir d’une combinaison d’indicateurs locaux et nationaux, multipliée par un taux de subvention. En taux de base, il s’élève à 5 % pour les logements neufs et à 10 % pour les acquisitions (3).
Conditions du prêt :
Le taux d’intérêt évolue avec le taux du livret A, qu’il faut majorer de 60 points de base (4). Pour un taux de livret A de 1,75 %, depuis le 1er février 2013, le taux d’intérêt du PLUS s’élève donc à 2,35 %. La durée d’amortissement est de 40 ans (50 ans pour le foncier). Les annuités peuvent être progressives, entre 0 et 0,5 %.
Le dispositif permet de payer une TVA à taux réduit (5 % à compter du 1er janvier 2014) et de profiter d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans. Si la construction répond à au moins quatre des cinq critères environnementaux définis ici (5), cette exonération est portée à 30 ans.
Conditions de ressources :
Le plafond de ressources est redéfini le 1er janvier de chaque année sur la base de l’indice de référence des loyers. C’est le revenu fiscal de référence de l’année n – 2 qui est pris en compte. Au 1er janvier 2013, à Paris, il était de 22 331 € pour une personne seule, et de 52 242 € pour un foyer de quatre personnes (6).
Ce prêt visant à contribuer à la mixité sociale, 30 % des logements au moins sont réservés à des personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % de ce plafond. 10 % des logements peuvent être loués à des ménages dont les ressources atteignent jusqu’à 120 % du plafond.
Loyer :
Dans le cadre de la convention APL, le loyer est réglementé. Chaque année, le loyer maximum de zone au m² est défini par circulaire (7). Il est ensuite multiplié par des critères locaux pour donner le loyer maximal (8).
(1) http://www.dguhc-logement.fr/lolf/tdb/2011/2011_catalogue_logements_finances.pdf Page 8
(2) http://www.dguhc-logement.fr/lolf/tdb/2011/2011_catalogue_logements_finances.pdf Pages 40 et 43
(3) http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/aides_financieres.pdf Page 14
(4) http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/aides_financieres.pdf Page 8
(5) http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=EEC40E3F8DF0FB176234366564002086.tpdjo03v_3?idArticle=LEGIARTI000006312069&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20081228
(6) http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=32081
(7) http://www.dguhc-logement.fr/conv/textes/circ_loyers_anx1.php
(8) http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/aides_financieres.pdf Page 11
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